Ипотечное кредитование (в просторечии «ипотека») — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространённый вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жильё, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.
Отметим, что ипотека — это публичный залог. При ипотеке недвижимости органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк.
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.
По объекту недвижимости:
земельные участки;
предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершённого строительства
По целям кредитования:
приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.
По виду кредитора:
банковские и небанковские.
По виду заемщиков:
как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риелторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.
По способу рефинансирования.
Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов
Права и обязанности заёмщика
Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение обременено залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:
планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи,
есть желание сделать перепланировку,
заёмщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.
Сумма ипотечного кредита зависит от:
размера дохода;
срока кредитования;
стоимости приобретаемой недвижимости;
первоначального взноса.
Платёж по кредиту не может превышать определённой доли доходов, как правило, это 40-50 % (соотношение платёж/доход). При этом из доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчёте конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения.
Основные формы погашения:
с постоянной, фиксированной процентной ставкой — «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением).
Участниками ипотечной системы являются:
банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;
оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;
ипотечные брокеры, помогающие выбрать заёмщику наиболее подходящую программу кредитования.
Ипотечный кредит в России
1754 год — точка отсчёта российской ипотеки. Именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова во времена царствования Елизаветы Петровны, появились первые государственные кредитные учреждения — дворянские банки.[9]Выдавались банками ссуды под залог поместий. Срок дворяне-заемщики могли определять самостоятельно, но наиболее часто встречались следующие сроки кредитования: 15 лет/28 лет/33 года.
Позволить себе подобный заем могли представители придворной знати и крупные провинциальные помещики. Система обратной связи между заемщиком и инвестором в те годы отлажена не была. Суммы реальной задолженности дворян превышали официально установленные долги перед банками, так как поместья закладывались и перезакладывались у ростовщиков. Невозможность платить по долгам вовремя привела к задолженности перед банками в 425 млн. рублей, когда в казне Государственного банка было заложено 7 млн. рублей.
1859 год — Выдача ипотечных ссуд была запрещена указом императора Александра II.
1860-е гг — возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. В 1861 году после отмены крепостного права, возникла острая необходимость кредитования крестьян, и выдача денежных средств под залог имеющейся у них земли была запущена вновь.
Схемы получения займов сопровождали закладные листы. Объем их на рынке ценных бумаг достиг 40%. Это был расцвет ипотечного кредитования. В перечне игроков банковского рынка, занятых в сфере кредитования под залог земли и недвижимого имущества, состояло более 50 учреждений.
конец 1880-х гг. — сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.
К 1914 году ипотечное кредитование приобрело массовый характер, и количество финансовых учреждений, занятых в данной сфере, составило 15 450. От 30 до 50% ссуд тратилось на покупку земельных участков.
Октябрьская революция и последовавший за ней социалистический строй с запретом частной собственности привели к исчезновению данного вида финансовых услуг. Ипотечного кредитования, вплоть до распада СССР, не существовало.
1992 год — принят закон «О залоге»
1994 год — вышел Указ Президента РФ Б. Н. Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды.
1997 год — по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 для выполнения задач по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России в рамках федеральной целевой программы «Свой дом».
1998 год — принят закон «Об ипотеке»
2000 год — по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Главная задача МАИФ — обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья.
2002—2003 гг.- формирование двухуровневой модели ипотечного рынка. На первом уровне — коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором — АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы.
2010 год — утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»
Текущая ситуация
В сравнении с ценами российского рынка апартаменты в Европе стоят дороже, но это касается только номинальной стоимости — и в сравнении с регионами РФ. По условиям ипотечного кредитования и ценам на недвижимость жилье в Европе, в сравнении с Московским регионом и Санкт-Петербургом, обходится дешевле. Европейские кредитные организации предлагают низкие ставки по кредитам, редко превышающие 5% годовых. Лидером, по совокупности условий со стороны кредитных организаций, стоимости жилья и климата проживания, является испанская недвижимость. В связи с затяжным кризисом в стране, заявки заемщиков рассматриваются в течение полугода. В системе выдачи займов Италии также существует интересная особенность: намного охотнее кредитные ипотечные средства выдаются на приобретение жилья в северных регионах страны и столичных окрестностях (богатые промышленно развитые регионы).
По данным агентства «Эксперт РА», объём рынка ипотечного кредитования в РФ по итогам 2012 года составил рекордные 1,1 триллиона рублей. Как отмечают эксперты, в первом полугодии объём рынка ипотеки составил 430 миллиардов рублей, что на 57 процентов превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению аналитиков, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками, выходом на рынок новых игроков и увеличением темпов жилищного строительства.
Объем выданных ипотечных кредитов за 2016 год на 27% превысил объем выдач 2015 года и составил 1,47 трлн рублей. Объем портфеля ИЖК на протяжении всего 2016 года показывал устойчивый рост и достиг к концу 2016 года отметки 4,49 трлн рублей. Таких высоких показателей удалось достичь за счет снижения процентных ставок основными банками. По итогам 2017 года объем выдач мог составить 1,6 трлн рублей с ростом портфеля до 5 трлн рублей.
В данный момент обсуждается возможность введения закона об «ипотечных каникулах», который предусматривает возможность отсрочки платежей для заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию.
19 февраля 2019 года Госдума приняла закон, облегчающий положение должников по ипотечным кредитам. Если по действующим правилам при просрочке ипотечных выплат каждый из солидарных должников должен заплатить помимо долга и процентов исполнительский сбор в размере 7%, то теперь исполнительский сбор составит 7% со всех солидарных должников вместе взятых.
9 марта 2019 года Владимир Путин заявил, что ипотечные каникулы в РФ должны будут распространяться на все ипотечные кредиты, в том числе и на выданные ранее. Президент отметил, что ЦБ эту инициативу поддерживает.
Основные тенденции
Повышение процентных ставок
Ужесточение требований к заемщикам
Снижение конкуренции.
Развитие социальной ипотеки.
Увеличение выдачи ипотеки на первичном рынке
Помимо банков на рынке займов под залог имеющегося жилья активно стремятся небольшие финансовые компании. Некоторые из них работают под лицензией микрофинансовых организаций и регулируются ЦБ РФ, некоторые работают без лицензирования, так как Гражданский кодекс РФ позволяет выдавать процентные залоговые займы без лицензии при условии, что займодавец выдает собственные средства. Как правило такие займы выдают крупные сети ломбардов, некоторые агентства недвижимости и специализированные компании. Наиболее крупные компании расположены в Москве и Санкт-Петербурге: ИпотекаКредит, Финансовый консультант, Санкт-Петербург Хоум Финанс, Единый центр залогового кредитования, Мосзалог, Доверие Недвижимость.
Вебинар проводит 9 июня 2021 г. в 20:00 (время московское) Ирина Дедюхова.
Зарегистрируйтесь для участия в вебинаре, заполнив следующую форму и оплатив участие. Обязательны для заполнения только поля Имя и E-mail.
Емейл в форме оплаты в форме регистрации должны совпадать. После оплаты и проверки администратором на этот емейл вам будет выслана ссылка для участия в вебинаре.
